出品 | 子弹财经
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 邢静
审核 | 颂文
中建智地的一封"举报信"，直接击碎了北京豪宅圈的表面风光，也将中建智地、越秀地产推到了聚光灯前。
此次争议缘起北京朝阳区的黄杉木店项目，此项目为中建智地、越秀、金茂等联合体耗资 126 亿元竞得，后分为南地块（紫京宸园）、北地块（璞樾）开发。
据媒体报道，中建智地在"举报信"中声称，璞樾故意降低优势房源定价，存在恶意竞争行为。
央企中建智地与广州国企越秀地产的"大战"爆发之后，迅速引发舆论关注。最终，几位股东又在 11 月 16 日深夜发布联合声明，握手言和。
只是，在双方矛盾公开化之后，外界一直好奇：两个项目的价格究竟是否存在差异？紫京宸园和璞樾的销售情况到底如何？这两个豪宅又面临着怎样的去化压力？
带着这些疑问，「子弹财经」于近日线下走访了紫京宸园、璞樾，探寻在这场"举报闹剧"背后，中建智地、越秀究竟何以至此？
中建智地和越秀的合作要回溯至今年 4 月。
今年 4 月 28 日，中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城发联合体拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，总价 126 亿元。其中，住宅部分成交楼面价约 5.45 万元 / 平方米，刷新近两年北京市朝阳区宅地楼面价纪录。
这宗土地位于朝青板块，地处东四环与东五环之间，周围既有朝阳大悦城，又有地铁 6 号线，还毗邻北京初代豪宅星河湾，可直接眺望国贸商圈。
（图 / 贝壳找房截图）
更重要的是，这个区域已经约 10 年没有上新过新房地块。坐拥天时、地利、人合的优势，黄杉木店项目具备打造成豪宅的天然基因。
但由于这个项目体量颇大，总占地面积约 14.83 万平方米，因此分为南、北两个项目进行开发。其中，南地块由中建智地主导，打造成紫京宸园；北地块开发为璞樾，由越秀负责营销。
直到 10 月 12 日，紫京宸园率先开盘，首开销售额 56.5 亿元；5 天后，璞樾开盘，官宣热销 45 亿元。
光鲜的成绩背后，双方的矛盾已经在暗处滋生。
短短 1 个月后，第一财经报道，业内开始流传一封中建智地旗下子公司北京兴鼎房地产开发有限公司（以下简称：北京兴鼎）向广州国资委提交的"举报信"，称越秀未遵循定价规则，对璞樾部分房源"暗中调价"，并影响了隔壁项目的销售。
据每日经济新闻报道，中建智地认为，这导致紫京宸园已认购客户流失 131 组（短期不买房 89 组、买上下游房源 42 组），影响签约金额超 22 亿元。
在上述流传的"举报信"里，北京兴鼎言辞激烈、态度强硬，要求越秀主动消除攻击言论，交出璞樾的营销权，并在 11 月 17 日中午 12 时之前完成交接。为达成诉求，公司停止璞樾所有审批、合同、用印及财务工作。
在中建智地选择"撕破脸"，双方矛盾已经彻底摆上台面之后，几家股东又光速和解。在 11 月 16 日深夜 10 点 50 分左右，中建智地、越秀、金茂发表联合声明，宣布经过坦诚协商、充分共创，各股东已经达成共识，将继续推进项目开发经营各项工作。
（图 / 中建智地在北京官微）
据界面新闻报道，这一项目的南北地块将共同操盘，互派营销副职，金茂派观察员。
其实，在项目打造之初，紫京宸园和璞樾就有意走差异化路线。
其中，紫京宸园主打 133 至 400 平方米的大跨度产品线，从刚需改善到高端、再到顶豪全覆盖；璞樾则以 152 至 258 平方米的大户型为主，聚焦高端改善人群。风格上，紫京宸园偏宋代美学、园林气韵十足；璞樾则走现代风，甚至把风水融入进了设计。
不仅如此，两个项目更是"各打各的招牌"。「子弹财经」走访发现，紫京宸园由中建智地主导，宣传墙上未见越秀与金茂的踪影，"宸系"也是中建智地顶豪产品的招牌。
而璞樾则由金茂的"璞系"和越秀的"樾系"合并而来，其宣传单中也着重凸显金茂与越秀，中建智地则隐身。
但真正进入销售层面，目标客群极为接近——上述两个项目的单套房子总价都在 1300 万元以上，面向的都是高净值人群。定位、区位高度重合，竞争在所难免，而价格自然成为"杀手锏"。
尽管定价差异已经触发了中建智地和越秀的矛盾，但和解之后，项目给出的折扣仍然不同。
「子弹财经」在走访时了解到，紫京宸园的折扣约合 8.5 折。以一套约 145 平方米、位于 12 楼的户型计算，备案单价约为 11.78 万元 / 平方米，折后单价约合 10.07 万元 / 平方米，折后总价在 1450 万元左右。
而璞樾折扣约在 9.35 折左右。以一套约 152 平方米、位于 14 楼的户型计算，备案单价约为 10.58 万元 / 平方米，折后单价约合 9.90 万元 / 平方米，折后总价在 1500 万元左右。若全款付清，可在上述折扣基础上再叠加一个 9.9 折，单价可降至 9.8 万元 / 平方米。
在北京一房一价制度下，不同楼层定价存在些许差异。若粗略计算，璞樾的单价基本上比紫京宸园低 1000 元 / 平方米以上。
至于这种价格、折扣体系存在差异是否为双方协商后的结果，「子弹财经」试图向中建智地方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
不过，一位贝壳中介告诉「子弹财经」，两个项目曾因"璞樾价格低而‘打架’"。目前，在相同楼层、相近面积段里，璞樾比紫京宸园的单价还是低 2000 至 3000 元 / 平方米。"璞樾价格低点，卖的也稍微好点"。
从数据来看，璞樾签约率的确略高。根据北京住建委数据不完全统计，截至 2025 年 11 月 20 日，璞樾（备案名：璞樾家园）签约数量为 138 套，约占已取证房源（410 套）的 34%；紫京宸园（备案名：东晏和园）签约 120 套，约占已取证房源（813 套）的 15%。
（图 / 璞樾（来源：北京住建委官网））
（图 / 紫京宸园（来源：北京住建委官网））
越秀"想方设法降价"背后，或与企业面临的巨大销售压力有关。「子弹财经」曾发布资本风云｜发债补血、百亿拿地，某地地产艰难冲刺 1205 亿一文，详细探讨了公司正在如何艰难冲刺 1205 亿元的销售目标。
不过，从股权结构来看，无论哪个项目销售更好，利益流向的都有同一组股东——中建智地、金茂和越秀。
天眼查显示，北京兴鼎、金茂、越秀分别持有紫京宸园开发商北京兴昶 50.1%、32.9%、17% 股权；又各自持有璞樾开发商北京茂越 49.9%、33.1%、17% 股权。
以此来看，中建智地已经是两个项目的最大股东，无论哪个项目热销都是主要受益方。既然如此，中建智地旗下子公司北京兴鼎为何会决定写"举报信"？
2024 年 10 月，中建一局宣布，因工作变动原因，吴爱国任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，不再担任中建一局董事长、党委书记职务。
（图 / 中建一局公告）
2 个月后，左强出任中建一局党委书记、董事长之职。很快，又免去叶国新、李建伟外部董事之职，委派刘平、周清虎为外部董事；苗良田出任总经理、董事兼党委副书记。
（图 / 中建一局公告）
董事会"大换血"背后，中建一局已经出现了"增收不增利"的问题。
2024 年，中建一局实现营收 1541 亿元，同比增长 1.76%；归母净利润 33.27 亿元，同比下滑 17.16%。Wind 数据显示，这是 2020 年以来中建一局的利润首次出现下滑。
（图 / Wind（单位：亿元））
而「子弹财经」注意到，仅从业绩层面来看，中建一局旗下的中建智地似乎有"拖后腿"之嫌：2024 年，中建智地实现营业收入 177.07 亿元，同比增长 23%；净利润 7.98 亿元，同比下滑 25%，疲态已现。
（图 / 中建一局公告）
中建智地利润为何大幅下滑？在中建一局的业务布局中，中建智地处于什么地位？对此，「子弹财经」试图向中建智地方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
与一般房企不同，中建系内部本身就面临着激烈竞争。中国建筑旗下有中海地产、中建地产两大地产品牌。其中，中海地产是行业 TOP3，中建地产则是八个分局的地产业务平台所使用的品牌。
其中，中建智地成立于 1993 年，是中建一局房地产业务的统一经营运作平台，聚焦京津、长三角两大城市圈及海南，布局地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块。
在八个分局中，中建八局的中建东孚、中建三局的中建壹品都是行业"黑马"，与之相比，中建智地本就处于下风。
克而瑞数据显示，2025 年前 10 月，中建智地的全口径销售额为 233 亿元，位列行业第 27 位，而兄弟公司中建东孚、中建壹品的全口径销售额都在 250 亿元以上。
（图 / 克而瑞数据）
在这种情况下，中建智地正在逆势扩张。中指院数据显示，今年前 10 月，中建智地的权益拿地金额高达 122 亿元，位列行业第 11 位，几乎追上了中建东孚、中建壹品之和（133 亿元）。
（图 / 中指院数据）
而逆势拓储的过程中，中建智地的负债已经悄然攀升。截至 2024 年末，中建智地总负债为 345.58 亿元，较 2023 年底的 299.95 亿元增长超 45 亿元。
在中建一局董事会"大换血"之后，集团自然也想要保业绩。今年 7 月，左强在中建一局 2025 年年中工作会议上强调，下半年，是"十四五"收官的最后冲刺期，全局上下要锚定目标不动摇，全力以赴完成年度各项目标任务，加速实现"一排头五领先"战略目标。
身处其中，中建智地既要面对楼市低迷的外部环境，内部又要面对利润下滑与负债攀升的双重难题，压力可想而知。
而紫京宸园、璞樾作为中建智地今年冲刺销售规模的关键项目之一，更是不容有失，毕竟企业的每一次拿地、每一笔销售、每一项运营背后既是销售额之战，又是产品力之争，这都关乎企业能否稳住阵脚、保住市场话语权。
只是，在发生"举报闹剧"之后，中建智地、越秀都不是赢家，反而将双方的销售压力直接摆上了台面，而市场还在等待企业交出一份"破局"答卷。
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